Larangan Surat Kuasa Mutlak dalam Jual Beli Tanah
Editorial KabarGEMPAR.com
Surat kuasa merupakan salah satu instrumen penting dalam transaksi hukum, termasuk jual beli tanah. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer), Pasal 1792 menjelaskan bahwa pemberian kuasa adalah persetujuan yang memberi kekuasaan kepada pihak lain untuk melakukan sesuatu atas nama pemberi kuasa. Kuasa dapat berupa kuasa khusus, yang hanya berlaku untuk kepentingan tertentu, atau kuasa umum, yang meliputi seluruh kepentingan pemberi kuasa.
Namun, berbeda dengan kuasa khusus dan umum, kuasa mutlak memberikan hak kepada penerima kuasa untuk menguasai, menggunakan, dan melakukan seluruh tindakan hukum atas tanah yang seharusnya hanya dapat dilakukan oleh pemilik. Kuasa mutlak bersifat tidak dapat ditarik kembali, sehingga pada hakikatnya merupakan perbuatan hukum pemindahan hak. Menurut Penjelasan Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, kuasa mutlak tidak boleh digunakan sebagai dasar pembuatan akta atau transaksi pemindahan hak tanah.
Sejarah dan Pergulatan Hukum Kuasa Mutlak
Penggunaan kuasa mutlak pernah diakui dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 731 K/Sip/1975 tanggal 16 Desember 1976. Dalam putusan tersebut, MA menyatakan bahwa surat kuasa mutlak dapat diterima karena sifat perjanjian yang memungkinkan adanya pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. Namun pengakuan ini bersifat terbatas dan menimbulkan berbagai masalah praktik di lapangan, terutama terkait perlindungan hak pemilik tanah yang lebih lemah secara ekonomi.
Seiring berjalannya waktu, Mahkamah Agung mengubah pandangan tersebut dan menegaskan bahwa surat kuasa mutlak tidak sah dan batal demi hukum. Beberapa putusan penting yang menjadi rujukan antara lain:
- Putusan MA Nomor 1060 K/Sip/1972 tanggal 14 Oktober 1975
Dalam putusan ini, MA menyatakan bahwa klausul “surat kuasa ini tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa” dapat dibatalkan oleh pemberi kuasa. Hal ini menegaskan bahwa pemberi kuasa memiliki hak untuk menarik kembali kuasa, terutama jika penerima kuasa menyalahgunakan wewenangnya. - Putusan MA Nomor 2660 K/Pdt/1987 tanggal 27 Februari 1989
MA menegaskan bahwa surat kuasa jual yang diberikan kepada bank tidak dapat dilaksanakan oleh bank untuk menjual jaminan debitur. Penjualan berdasarkan kuasa mutlak dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum. Penjualan jaminan harus dilakukan melalui prosedur pelelangan umum agar transparan dan adil bagi semua pihak. - Putusan MA Nomor 1991 K/Pdt/1994 tanggal 30 Mei 1996
Putusan ini menegaskan bahwa jual beli berdasarkan kuasa mutlak dari debitur ke kreditur—misalnya, kreditur membeli tanah senilai utang debitur—batal demi hukum. Hal ini menegaskan bahwa kuasa mutlak tidak bisa menjadi dasar sah untuk pemindahan hak atas tanah, karena bertentangan dengan prinsip kebebasan berkontrak dan perlindungan hak pihak yang lemah. - Putusan MA Nomor 3332 K/Pdt/1994 tanggal 18 Desember 1997
MA menolak akta kuasa mutlak yang dibuat oleh notaris sebagai bukti sah dalam persidangan. Hal ini menunjukkan bahwa penggunaan kuasa mutlak untuk transaksi jual beli tanah bukan hanya tidak sah, tetapi juga tidak bisa dijadikan alat bukti hukum yang sah. Putusan ini menekankan bahwa kuasa mutlak dianggap sebagai perkosaaan hak dari pemilik tanah yang lemah secara ekonomi. - Putusan lain yang senada, seperti MA Nomor 1440 K/Pdt/1996 dan MA Nomor 316 PK/Pdt/2000, juga menguatkan prinsip bahwa kuasa mutlak bertentangan dengan hukum karena menghilangkan kebebasan pemberi kuasa dan dapat merugikan pihak yang lebih lemah.
Instruksi Pemerintah dan Regulasi Terkait
Untuk menertibkan praktik kuasa mutlak, pemerintah melalui Departemen Dalam Negeri mengeluarkan Instruksi Mendagri Nomor 14 Tahun 1982, yang melarang pejabat bidang agraria melayani peralihan hak atas tanah dengan dasar kuasa mutlak. Meskipun instruksi ini telah dicabut melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 10 Tahun 2014, prinsip hukum yang melarang kuasa mutlak tetap berlaku.
Dalam praktiknya, larangan ini tercantum dalam Pasal 39 ayat (1) huruf d PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa PPAT tidak boleh membuat akta jika salah satu pihak bertindak berdasarkan kuasa mutlak yang secara hakikat merupakan perbuatan hukum pemindahan hak. Hal ini menegaskan perlunya mekanisme yang sah, adil, dan transparan dalam pengalihan hak atas tanah.
Implikasi Hukum dan Praktik
Surat kuasa mutlak yang pernah digunakan di lapangan sering merugikan pihak yang ekonominya lebih lemah karena tidak memiliki kebebasan menarik kembali kuasa. Selain itu, transaksi berbasis kuasa mutlak menimbulkan sengketa hukum, mengganggu pencatatan pertanahan, dan berpotensi merusak kepercayaan terhadap sistem hukum properti di Indonesia.
Oleh karena itu, kuasa khusus atau kuasa umum menjadi pilihan yang sah dan aman secara hukum. Kuasa jenis ini membatasi ruang lingkup kewenangan penerima kuasa dan memastikan bahwa hak-hak pemberi kuasa tetap terlindungi. Penggunaan kuasa khusus atau umum juga sejalan dengan prinsip transparansi, perlindungan hukum, dan kepastian hak atas tanah.
Kesimpulan
Larangan pembuatan kuasa mutlak bukan sekadar formalitas hukum, tetapi upaya melindungi hak milik tanah dan mencegah praktik yang merugikan pihak lemah secara ekonomi. Putusan Mahkamah Agung dan regulasi pemerintah menegaskan bahwa kuasa mutlak tidak sah dan batal demi hukum, dan tidak dapat digunakan sebagai dasar transaksi atau bukti sah dalam pengalihan hak tanah.
Masyarakat dan praktisi hukum perlu memahami prinsip ini agar transaksi tanah dilakukan secara aman, sah, dan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Hanya dengan mekanisme yang jelas, terbatas, dan legal, kepemilikan tanah dapat terjaga dan sengketa hukum dapat diminimalisir.
Penulis: Mulyadi | Pemimpin Redaksi
Tinggalkan Balasan
